——2021年11月24日在北京市第十五届人民代表大会常务委员会第三十五次会议上
北京市司法局局长李富莹
主任、各位副主任、秘书长、各位委员：
我受市人民政府委托，现就提请本次会议审议的《北京市住房租赁条例（草案）》（以下简称《条例（草案）》）作如下说明：
一、立法背景
2015年以来中央多次重要会议明确提出要培育和规范发展住房租赁市场、建立租购并举的住房制度。本市住房租赁市场发展迅速，规模庞大，已成为市民实现住有所居的重要途径。据市住房城乡建设委数据，截至2020年底，本市长期居住人口中约788万人租房居住，占居住人口总量的36%；全市登记出租房屋197.3万户、584万间，年租金总规模约1800亿元。与此同时，庞大的住房租赁规模和复杂的住房租赁关系引发大量矛盾纠纷，接诉即办涉住房租赁类诉求居高不下，“黑中介”“群租房”问题屡禁不止，新兴的住房租赁经营业态中甲醛超标、违规使用租金贷、哄抬租金、抢占房源等乱象时有发生。
目前，本市住房租赁管理主要依据《商品房屋租赁管理办法》（住房和城乡建设部令第6号）、《北京市房屋租赁管理若干规定》（北京市人民政府令第231号，以下简称231号令）、《房地产经纪管理办法》（住房和城乡建设部、国家发展改革委、人力资源社会保障部令第8号）等规章，但住房租赁涉及较多民事法律关系，社会管理与社会治理高度结合，有必要通过地方性法规立法加强管理。
二、立法工作过程
2020年6月18日，市人大常委会主任会议同意《北京市住房租赁条例》立项，列为2021年立法计划审议项目。
市住房城乡建设委按照立法计划完成了起草工作，2021年8月24日至9月23日向社会公开征求了意见，并于2021年9月30日将《条例（草案）》送审稿报送市政府进行法律审查，市政府在审查阶段重点开展了以下工作：一是广泛征求意见。通过书面、座谈、基层立法联系点调研等方式征求市委市政府有关部门、各区政府、市高院、街乡镇、相关市场主体、行业协会等有关单位和从业人员、群众代表的意见。二是重点问题研究。对住房租赁涉及的主要法律关系、各方主体的权利义务、行政管理与民事意思自治的边界、与相关法律制度间的衔接等问题进行深入研究论证。三是专家法律审核。邀请行政法学、民商法学等领域市政府立法工作法律专家委员会委员，对主要制度设计进行法律审核。
在综合研究各方面意见的基础上，我们进行了认真研究、反复修改，形成了目前的《条例（草案）》，已经2021年11月16日第134次市政府常务会议审议通过。
三、立法思路与主要内容
（一）立法思路
立法坚持以人民为中心，突出住房的民生属性，一方面坚决落实中央房住不炒、租购并举的住房制度，将住房租赁管理纳入全市房地产调控政策中通盘考量，加快培育和规范发展住房租赁市场，推动实现住有所居；另一方面回应住房租赁管理突出问题，拟将231号令相关制度上升为地方性法规，按照市场管理与社会秩序管理并重的思路，将规范市场秩序与基层社会治理有机衔接，提高城市基层社会治理水平，推动实现居有所安。
（二）主要内容
《条例（草案）》共6章69条，包括总则、出租与承租、租赁经营与服务、培育发展与监督管理、法律责任和附则等部分。主要规定了以下内容：
1.坚持租购并举，明确培育发展住房租赁市场的导向。
一是保障租赁住房供给。适用范围上，除城市公有房屋、公租房等有特殊管理要求以外的所有住房全部纳入管理；明确要合理规划租赁住房供给规模，扩大保障性租赁住房供给，鼓励社会闲置住房出租，鼓励非居住土地建设或者非居住存量房屋改建租赁住房，明确集体建设用地上的租赁住房建设和农村宅基地上的闲置住房可以依法出租（第2、4、50、51、52条）。
二是保护租赁关系。明确租赁当事人合法权益受法律保护；倡导签订长期租赁合同，建立稳定租赁关系；租赁当事人之间要自觉履行法定和约定义务；建立健全多元纠纷化解机制；规定承租人平等享受物业服务等（第5、11、13、15条）。
三是金融政策支持。落实国家金融政策，鼓励为租赁住房的建设和运营提供金融服务，支持持有、运营租赁住房的企业募集资金专门用于租赁住房的建设和运营（第53条）。
2.完善管理体制，将市场管理与社会秩序管理有机衔接。
一是发挥基层作用。建立市区统筹、街乡负责、居村协助的治理架构，规定街道办事处、乡镇人民政府加强对本辖区内住房租赁的日常监管，并对打隔断改变房屋内部结构等群租违法行为进行查处；居民委员会、村民委员会协助做好住房租赁管理和服务工作，加强自治管理（第6、7、8、9、58条）。
二是合同备案与出租登记衔接。出租住房需要同时履行合同备案与出租登记义务，为了便利当事人，规定通过住房城乡建设部门建立的住房租赁管理服务平台完成网签备案的，由住房城乡建设部门将网签信息同步向公安机关共享，出租人不需要另行办理出租登记（第14条）。
三是强化社会风险管控。明确遇有突发事件或者可能引发住房租赁市场系统性风险的紧急情况，政府发布特殊管控措施的，租赁当事人应当遵照执行；对于住房租金过快上涨的，明确价格干预措施，对拒不执行价格干预措施的，由市场监管部门依法处理（第18、56条）。
3.规范租赁行为，明确出租与承租安全管理要求。
一是明确出租住房条件要求。要求房屋应当符合安全规定，具备基本居住条件。同时，回应群租房整治难题，规定不得打隔断分割出租，不得将起居室单独出租等（第12条）。
二是明确出租人、承租人行为规范。出租人负责租赁住房及其附属设施的安全管理，不得向未出示身份证明的人出租住房，发现利用出租住房从事违法犯罪活动的应当及时报告。承租人对租赁住房及其附属设施的使用安全负责，应当按照规划用途安全、合理使用，并作为物业使用人遵守物业管理相关规定（第16条）。
三是明确成规模租赁的安全管理要求。对集中出租住房达到规定数量的明确了治安、消防等方面安全管理责任，单位承租住房供本单位职工居住的应当履行安全管理责任（第19条）。
四是加强短租住房管理。规定出租城镇地区住房且按日或者按小时收费的，应当符合本市管理规定和本小区管理规约，无管理规约或者管理规约无相关约定的，应当取得本栋楼内或者同一平房院落内其他业主的一致同意，并与房屋所在地公安派出所签订治安责任保证书。短租住房的出租人应当在住宿人员入住前当面核对身份信息，并即时通过系统申报登记（第20条）。
4.加强行业管理，规范发展住房租赁市场。
一是加强新兴住房租赁经营管理。按照经营风险大小区分管理，对利用自有住房的企业，经营风险小，仅要求履行出租人义务；重点对从事转租业务的企业强化监管，明确了规范从业、资金监管等要求（第22至34条）。其中，回应“二房东”整治，规定个人转租住房超过规定数量的，应当设立住房租赁企业（第22条）；回应“甲醛房”问题，规定住房租赁企业装饰装修应当征得所有权人同意，遵守相关规定和标准，并对不符合室内空气质量标准的情形明确了法律责任（第28、62条）。
二是加强房地产经纪管理。规定房地产经纪机构不得开展住房转租经营业务，并明确了规范从业要求（第35至44条）。
三是加强互联网信息服务管理。规定互联网信息平台承担身份核验、登记、信息审查和信息报送等责任，并要求平台对两年内因信息发布受到三次以上行政处罚，或者在停业整顿期间的，采取一定期限内限制信息发布等必要措施，保障消费者权益（第45至49条）。
另外，《条例（草案）》还明确了法律责任。其中，对于违反本条例关于住房租赁登记备案、出租登记、市场主体登记、价格干预措施等规定的，其他法律法规已有处罚，本条例不再重复规定。
《条例（草案）》已印送各位委员，请予审议。
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