——2022年3月30日在北京市第十五届人民代表大会常务委员会第三十八次会议上
北京市人民代表大会城市建设环境保护委员会主任委员张力兵
主任、各位副主任、秘书长、各位委员：
2021年11月，市十五届人大常委会第三十五次会议对《北京市住房租赁条例（草案）》（以下简称条例草案）进行了第一次审议，共有17位常委会组成人员围绕条例草案发表了意见。认为条例草案坚持以人民为中心，突出住房的民生属性，贯彻了中央“房住不炒、租购并举”的要求，紧扣本市住房租赁管理中存在的突出问题，制度设计较为全面，措施具体可行，总体上比较成熟，同时就进一步完善条例适用范围、强化政府房源供给统筹职责、细化完善农村住房租赁管理、优化市场管理和服务、规范社会风险管控等方面提出了修改意见。
为做好法规修改工作，提高立法质量，我们通过常委会门户网站公开征求了社会意见。通过常委会组成人员联系代表机制，东城、西城、朝阳、海淀等区的代表家站平台，召开座谈会等形式，广泛听取市人大代表、出租人、承租人、市场经营主体、市政府相关部门和有关方面专家的意见和建议。并就农村宅基地上房屋租赁情况进行了专题调研，委托相关区人大常委会提供数据和管理现状材料，提出立法需求和建议。在此基础上，城建环保办会同法制办、市司法局、市住建委共同研究论证，就拟修改的重点内容进行反复沟通协调。
3月10日，城建环保委员会召开第二十二次会议，研究提出了《北京市住房租赁条例（草案二次审议稿）》。现将修改的主要内容报告如下：
一、完善适用范围
有常委会组成人员提出，条例草案关于保障性住房租赁的规定不够周延、清晰，应进一步予以明确完善。经研究认为，按照现有政策，保障性租赁住房、共有产权房可以采取市场化的方式运营，但在配租对象资格、准入退出条件、租金标准及年增幅度等方面又有特殊的限制性要求，不能完全适用市场化规则。据此，建议按照“特别规定优先适用”的思路明确保障性住房租赁的适用规则。在附则中增加一条，表述为：“国家和本市对保障性租赁住房、共有产权房等保障性住房的租赁活动及其监督管理另有规定的，按照有关规定执行。”同时，删除条例草案第五十条第二款“保障性租赁住房的配租、退租等规定由市住房和城乡建设主管部门会同规划和自然资源等相关部门制定”的规定。（草案二次审议稿第七十二条）
二、强化政府对房源供给的统筹职责
有常委会组成人员和代表提出，目前条例草案侧重于对租赁活动的规范和管理，在政府提供服务方面，特别是对增加房源供给方面力度不够。建议进一步明确政府在制定规划和计划、多渠道增加供给等方面的责任。
一是明确住房保障规划计划。在条例草案第四条中增加优化空间布局、促进职住平衡、纳入住房发展规划和土地供应计划的内容。同时，按照国务院办公厅《关于加快发展保障性租赁住房的意见》精神和要求，进一步突出扩大保障性租赁住房供给的政策导向，将条例草案第五十条第一款前移作为第四条第二款内容，修改后表述为：
“本市合理规划租赁住房供给规模、优化空间布局，促进职住平衡，将租赁住房纳入住房发展规划，并在年度住房用地供应计划中予以安排。
“本市鼓励保障性租赁住房建设，扩大保障性租赁住房供给。”（草案二次审议稿第四条）
二是多渠道增加租赁住房供给。在条例草案中增加一条，表述为：“本市鼓励通过新增或者利用已有用地专门建设租赁住房、在新建商品住房项目中配建租赁住房、将非居住存量房屋按规定改建为租赁住房、将符合条件的闲置住房出租等方式，多渠道增加租赁住房供给。”（草案二次审议稿第五条）
三、完善宅基地上闲置住房租赁的管理措施
有代表和专家、市区有关部门提出，目前条例草案关于宅基地上闲置住房租赁的规定较为原则，应予细化完善，以进一步增强法规的可操作性。考虑到农村地区住房规划管理的现实情况，对于出租农村宅基地上闲置住房尚未取得权属证书的，也可以其他有效证明材料作为合法出租的依据；同时应充分发挥村民自治机制作用、强化村规民约的监督约束。建议新增上述内容，并整合条例草案第五十二条第二、三款规定，将宅基地上闲置住房的租赁管理单列一条，具体表述为：
“在落实户有所居、保障本村村民住房需求的前提下，农村集体经济组织及其成员可以将取得权属证书或者依照本市相关规定取得其他证明材料的农村宅基地上闲置住房出租用于居住。
“鼓励根据本村发展实际，通过广泛协商，制定宅基地住房租赁管理公约，并按法定程序将有关内容纳入村规民约，建立健全宅基地住房租赁村民自治机制。
“农村集体经济组织可以通过与规模化、专业化住房租赁企业合作等方式统一管理、出租农村宅基地上闲置住房。”（草案二次审议稿第五十五条）
四、完善优化市场管理和服务措施
有常委会组成人员和代表提出，应当按照管理与服务并重的原则，充分运用科技手段提升本市住房租赁的管理服务水平，同时进一步强化对短租经营、销售或者变相销售租赁住房等行为的规范。
一是为了突出科技手段对提升住房租赁管理服务水平的重要作用，建议在条例草案第六条中增加一款作为第二款，具体表述为：“本市充分运用科技手段，创新管理服务方式，推进数据共享，不断提升管理服务水平，为租赁当事人提供规范、便利、高效的住房租赁管理服务。”（草案二次审议稿第七条第二款）
二是为了明确本市短租住房按区域实行差异化管理，强调首都功能核心区内禁止经营短租住房，建议在条例草案第二十条中增加一款作为第一款，具体表述为：“本市对按日或者按小时收费的短租住房实行区域差异化管理，首都功能核心区内禁止经营短租住房”，并相应增加法律责任。（草案二次审议稿第二十二条第一款、第六十三条）
三是为了进一步突出对个人转租住房行为从严管理的导向，建议将条例草案第二十二条中个人转租的相关规定单列一款作为第二款，修改后表述为：“个人转租住房应当严格遵守相关规定，依法规范开展业务活动，转租住房超过规定数量的，应当向区市场监督管理部门申请住房租赁企业设立登记。具体数量由市住房和城乡建设部门会同有关部门制定。”（草案二次审议稿第二十四条第二款）
四是建议在条例草案第三十条和第四十一条中增加由主管部门制定房屋状况说明书示范文本的规定，以便承租人能够更清晰直观地了解房屋情况，表述为：“市住房和城乡建设主管部门制定和完善房屋状况说明书示范文本，供住房租赁企业（房地产经纪机构）使用。”（草案二次审议稿第三十二条第三款、第四十三条第三款）
五是条例草案第五十一条第三款的禁止性规定仅适用于“非改租”的情况，考虑到利用集体土地建设租赁住房、土地出让时限定用途的商品住房（企业自持租赁住房）同样不得用于销售或者变相销售，建议将条例草案第五十一条第三款修改为“利用存量非居住土地建设的租赁住房、利用非居住存量房屋改建的租赁住房、利用集体建设用地建设的租赁住房、土地出让相关文件明确要求用于租赁的住房等，不得销售、变相销售，或者按日、按小时短期租赁”，并单列一条。（草案二次审议稿第五十四条）
五、规范社会风险管控干预措施
有代表提出，条例草案关于租赁市场风险管控干预措施的规定过于原则，实施主体不明确，程序不清晰，不利于依法行政。经研究，《中华人民共和国突发事件应对法》《中华人民共和国价格法》和本市相关条例对突发事件中政府采取相应管控和价格干预措施的内容及程序均有明确规定，建议对条例草案进行一致性修改。同时，为增强价格干预措施的可操作性，建议增加建立健全相关预警机制的内容。
一是将条例草案第十八条修改为“遇有突发事件或者可能引发住房租赁市场系统性风险的紧急情况，市、区人民政府及其相关部门依法发布住房租赁特殊管控措施的，租赁当事人应当遵照执行。”（草案二次审议稿第二十条）
二是将条例草案第五十六条第一款修改为“市住房和城乡建设主管部门应当加强住房租赁价格监测，建立健全相关预警机制。住房租金显著上涨或者有可能显著上涨时，市人民政府可以采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施，稳定租金水平，并依法报国务院备案。”（草案二次审议稿第五十九条第一款）
六、完善纠纷多元化解机制
有常委会组成人员和专家提出，条例草案关于住房租赁纠纷化解机制的规定过于原则，不利于指导实际工作的开展。经研究，建议在条例草案已有内容基础上，进一步强调相关部门和市场主体化解纠纷的责任，在条例草案第十一条中新增两款，修改后表述为：
“本市建立健全住房租赁纠纷多元化解机制。因住房租赁发生纠纷的，由租赁当事人协商解决；协商不成的，可以依法向有关协会、行业组织或者相关政府部门、人民调解组织申请调解，也可以依法申请仲裁或者提起诉讼。
“相关政府部门应当加强对基层人民调解和行业调解等住房租赁纠纷调解工作的指导和支持。
“从事住房租赁经营的企业、房地产经纪机构、互联网信息平台应当建立投诉处理机制，及时妥善化解租赁矛盾纠纷。”（草案二次审议稿第十二条）
七、完善相关法律责任
一是条例草案第五十八条第一款针对违反第十二条第一款第六项“法律、法规、规章的其他规定”设定的行政处罚，存在与条例草案第六十七条“违反本条例规定，其他法律法规规定有法律责任的，按照其他法律法规执行”的要求不一致的问题。建议删除条例草案第五十八条第一款中“或者违反本条例第十二条第一款第（六）项，未按照规定出租住房的”表述。（草案二次审议稿第六十一条第一款）
二是条例草案对于住房租赁企业出租违法建设或其他依法不得出租的房屋的行为未设定相应法律责任，建议在条例草案第六十三条第一款中增加相关罚则，具体表述为：“违反本条例第十三条第二款规定，住房租赁企业将违法建设或者其他依法不得出租的房屋出租的。”（草案二次审议稿第六十六条第一款）
三是条例草案第六十八条规定了行政执法机关可以张贴行政处罚决定书。为保证依法公开行政处罚的相关信息，建议将本条修改为：“行政执法机关可以在违法出租住房的醒目位置依法公示行政处罚的相关信息。任何人不得擅自撕毁、涂改。”（草案二次审议稿第七十一条）
此外，根据常委会组成人员的审议意见和各方面的意见，对条例草案作了一些文字修改，并对部分条文的顺序作了调整。
城市建设环境保护委员会按照上述意见，提出《北京市住房租赁条例（草案二次审议稿）》，提请本次常委会会议进行审议。
草案二次审议稿和以上报告是否妥当，请审议。
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