《北京市物业管理条例》(以下简称《条例》)5月1日实施以来，推动北京市小区物业管理进一步走上法治轨道，更好地解决了许多现实难题，受到了广大市民的普遍关注。
《条例》从立项、到形成初稿，到最后表决通过，背后是很多参与此项立法工作人员的辛勤付出和不懈努力。笔者采访了几位市人大常委会参与《条例》立法工作的“立法人”，听他们讲立法故事，“管中窥豹”立法人的精神。
“奔着问题去”
找准存在的问题，是有效凝聚共识、形成立法思路的基础，也是人大发挥立法主导作用的重要体现。市人大常委会领导在物业管理条例立法之初就明确提出要“奔着问题去”。
市人大常委会城建环保办法规处处长、《条例》立法专班成员李媛介绍，“按照‘奔着问题去’这个原则，在立法一开始，虽然时间紧张，但是考虑到物业管理立法涉及法律主体多元、法律关系复杂，我们并没有急于起草条文。”
在系统梳理本市物业管理存在的突出问题和听取各方面意见的基础上，特别是根据住建委前期掌握的一些信息，李媛和同事们梳理出一百多条需要解决的问题，列出详细的问题清单。然后，对照清单一条一条去寻找解决方案。
“本市对于这个问题有什么办法？外地是怎么规定的？有哪些经验可借鉴？如果都没有的话，应该创立什么制度来解决这个问题？……对于这一百多条问题，我们都是这样一一解决的”，市人大常委会城建环保办法规处的白思敏说。
比如，最棘手的问题之一是“一些老旧、失管的小区，现阶段既没有条件成立业主大会，也没有业委会，该怎么办？”大家经过反复调查研究，最终提出通过“组建过渡性质的‘物业管理委员会’来临时补位”，以解决业委会成立率低的难题。
对于“物业管理委员会”这一制度设计，大家的认识也有一个逐步深化的过程。前期，通过走访调研北京一些老旧小区的“居民自管会”，了解到这些“自管会”部分行使了物业的职能；又研究了深圳等地的“物管会”制度，渐渐的，对老旧小区物业管理的立法思路才清晰起来。
李媛回忆，一审的《条例》草案，对“物管会”的任期时间并没有明确，有人因此提出了问题——这样是不是意味着“物管会”可以替代“业委会”？
于是在二审时，考虑到其临时性、过渡性的特点，《条例》特别明确，“物业管理委员会的任期一般不超过3年。期限届满，仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。”这样的任期限制，为落实《条例》明确了行为依据。
5月2日，就在《条例》正式实施的第二天，在西城区广内街道西便门内社区广安门北街20号院，贴出了“关于物业管理委员会委员人选推荐的通知”。依据《条例》，广内街道在该小区试点组建物业管理委员会，这标志着北京市首个物业管理委员会正式启动组建。
“物管会”的制度设计，是“奔着问题去”的一个典型案例。而这样的案例还有很多。事实上，正因为“奔着问题去”，才能让《条例》在实践中真正能用、管用、够用。
“党建引领”解决“管理、治理两张皮”难题
随着经济社会的发展，由物业管理引发的社会问题日益凸显。其中一个重要原因就是物业管理与基层社会治理存在两张皮现象。
今年2月，“武汉刑满释放人员感染新冠肺炎进京事件”备受社会关注。这名刑满释放人员之所以能够顺利进入小区，一个重要原因就在于物业管理与基层社会治理两张皮。根据通报，社区在日常巡逻中已经发现了管理漏洞，如，只要是录入该小区系统的车辆，人员可以乘车从地库直接进入小区。疫情来袭，要求物业方面按照新的规定加强外来人员进入小区的管控，但直到事件发生，物业方面一直未落实整改到位。有人说，这就是所谓的“看得见的管不着，管得着的看不见。”
为了解决这样的难题，《条例》作出了“将街道党建引领物业管理纳入社区治理”的制度设计，推进全面覆盖、深度融合的组织体系。而在作出制度设计之前，立法工作者进行了深入的调研。
大家通过调研发现，在实践中北京市多个辖区其实已经对以党建引领物管行业健康发展进行了探索。西城区明确基层党组织在物业管理工作中发挥领导核心作用，东城区将党建引领物业管理纳入社区治理试点，怀柔区创新“红色物业”管理体系……北京市开展了各种类型的100个小区党建引领物业管理工作的试点。试点表明党建引领有利于有效提升街道、社区对物业企业和业主委员会的领导、监督和管理，对基层治理工作有着重要支撑作用。
“如西城区就围绕加强党建引领改进小区物业管理出台了系列文件，并针对房改房小区、失管小区、商品房小区等不同类型小区探索了三种党建引领物业管理模式，我们前期也到西城区广内街道西便门内社区79号院和广外街道红居南街社区等地实地调研过，受到很大启发。”李媛介绍道。
在立法过程中，也有意见提出，党建引领的立法思路会不会与业主依法享有的自治权相冲突？
对于这种质疑，市人大常委会法制办公室法规一处处长熊菁华说，二者不仅不存在冲突，而且业主自治只有在党建引领下才能依法、有序地发挥好作用。坚持党对一切工作的领导是根本政治前提。业主自治作为基层社会治理的一种法定方式，只有在党的领导下才能得以健康、有序发展，真正实现党组织领导下自治、法治、德治相结合的城乡基层治理。同时，从北京市物业管理面临的问题来看，根本症结就在于缺乏党建引领，以致于业委会和物业企业游离于党组织之外、游离于基层社会治理框架之外，无法发挥原本的制度设计功能。无论是从理论还是北京市100个小区试点实践来看，旗帜鲜明地实行党建引领是破解北京市物业管理困境的根本出路。
《人民日报》评论，《北京市物业管理条例》以党建引领提升物业管理水平的这些规定“充分体现了经验总结和科学前瞻的立法原则，体现了以解决问题为导向、与改革决策相衔接的立法要求，体现了引领和推动社会治理与改革的立法价值。”
每个条款都是“吵”出来的
为了使《条例》公平合理地反映各方利益主体的需要、诉求，立法专班的成员们常常以“角色扮演”进行“情景模拟”，他们模拟一些棘手的场景，成员们各自扮演起不同的角色，分别站在业主、物业公司、街道、业委会等不同的角度充分发声、激烈争论。
李媛形象地说，“可以说，几乎每个条款都是‘吵’出来的。大家不怕伤感情，就怕出现偏差、遗漏。”
房地产界流行一句俗话叫“有了业委会，房价翻一倍”。过去一些小区的业委会难以真正代表业主利益、运作程序不规范，甚至有些业委会委员拉帮结派谋取私利，导致业委会空有其名。如何破解业委会不作为、难作为的困境？首先就得把好业委会的“人选关”。
市人大常委会法制办公室的王传国说，“一些业委会委员的资格限制是删除还是保留，从始至终都是大家争论的一个焦点。甚至后来还开了好几次会议研究这个问题。”
“欠缴物业费的业主是否有资格成为业委会委员？”“曾受过刑事处罚的业主，能不能进入业委会？”“被纳入失信名单的业主，是否被允许进入业委会？”……仅就业委会委员的资质问题，大家就想到了很多可能出现的情况。“比如我有时会站在业主的角色，考虑到，业主不缴纳物业费的情况可能很多，有可能是物业服务确实不好，让业主不满意，按照原来的物业合同，可以不交或者少交。这是我正当的抗辩权。按照《合同法》，应该是你提供服务，我交钱，你的服务有瑕疵，我可以相应地少交，你不提供服务，我就可以不交。”所以，王传国在争论时提出，“能不能加上，若无正当理由，不得逾期缴纳。”
也有人随即提出反对意见，“如果在法规中这样去写，可能解决不了实际中物业费收缴不上来的问题，可能会有业主拿物业服务来说事儿，想方设法拖欠缴纳物业费。”
对于“业主大会印章”的保管，有人坚持，为确保业主大会印章的安全、避免印章被随意使用，“应该由街道办事处保管印章”。
但也有人反对，提出“街道办事处对于业主大会和业主委员会是一种监督、指导的关系，保管业主大会印章不应是街道办事处的义务”，所以将“应该”调整为“可以”，即“业主大会可以委托街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会、村民委员会代为保管业主大会印章。”
……
就这样，事越争越明，理越辩越清。
立法人的精神
有为法规一个条款一个字争得面红耳赤的“执着和严谨”；也有思考到吃不下饭、睡不着觉的“全情投入”。
有的人在专班封闭起草阶段，从来没有在零点前休息过，也常常因为思考某个条款怎么写而失眠；有的人因为心里想着工作，往往是中午匆匆扒拉几口饭就开工；有的人忙起来半天忘了喝口水……这种“全情投入”在很多参与《条例》立法工作的立法人身上都有体现。他们中间，年轻的王传国和白思敏，也都贡献了不小的力量、得到了很多的历练。
王传国主要做法规的“合法性审查把关”。一些看起来“很管用”的限制，有可能超出了对民事权利干预的边界。在大家提出限制性条款时，他更多考虑的是“对民事权利的干预是否守边界”、是否与“上位法”相矛盾等问题。在没有找到上位法相应的依据时，他会建议“往后退一步”。“地方立法可以补充或者细化上位法的规定，直接与之不一致，是肯定不行的。在立法中这是一直要把握的原则。”王传国说。
布置会场、打印材料、协助同事安排会议议程，白思敏和同事们曾在两天半的时间里，连续组织了五场座谈会，邀请开发商、产权单位、物业企业、行业协会、民政局、规自委、城管委、街道社区等方方面面的60余位代表和专家学者参加，搜集和整理出了300多条意见建议。这两天半时间里，白思敏和同事们基本是“连轴转”。
听说新加坡的物业管理做得好，堪称“标杆”，白思敏就加班加点、着手翻译新加坡关于物业管理的大量英文资料和英文法规。这些由白思敏翻译过来的“他山之石”为立法提供了重要参考。
有一位立法工作者曾说过，“做一名合格的立法工作者，要有法治精神和工匠精神。”从《条例》的立法过程中，可以看出这种立法人的这种精神，就是严格依法、一丝不苟的执着，一心一意，专心专注的态度；精益求精，尽善尽美的追求；甘做幕后，耐得寂寞的胸怀。
这就是立法人的精神。
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