文／杨芸汀
2022年3月，市十五届人大常委会第三十八次会议对《北京市住房租赁条例（草案）》进行二审。
为深入贯彻中央决策部署以及新版城市总规要求，建立租购并举的住房体系，培育和规范发展本市住房租赁市场，提升城市治理能力和水平，回应群众关切，本市加紧推进住房租赁地方立法。
在《北京市住房租赁条例（草案）》二审之前，为做好条例修改工作，提高立法质量，切实落实开门立法、民主立法，做到“问题聚焦什么、立法就跟进什么”，市人大城建环保办通过常委会门户网站公开征求意见方式，常委会组成人员联系代表机制，东城、西城、朝阳、海淀等区代表家站平台及召开系列座谈会等形式，广泛听取各级人大代表、出租人、承租人、市场经营主体、市政府相关部门和有关方面专家的意见和建议。同时，针对农村宅基地上房屋租赁管理问题，城建环保办开展专题调研，委托相关区人大常委会提供数据和管理现状材料，提出立法需求和建议。
市人大城建环境保委对各方意见建议进行了认真梳理和分析吸纳，并在此基础上，以“四个更加”为修改思路，即更加坚持落实中央“房住不炒、租购并举”战略部署，体现时代特征；更加注重体现首都特色，提升“四个服务”水平；更加重视完善本市住房租赁体系，把保护租赁当事人合法权益放在突出位置；更加注重底线意识和精准治理，加强租赁价格监测，建立健全预警机制，修改形成了《北京市住房租赁条例（草案二次审议稿》（以下简称二审稿），重点完善了以下六个方面内容。
进一步明确保障性住房的适用规则。条例草案关于保障性住房租赁的规定较为原则，不够清晰和周延。城建环保办经深入研究，了解到按照现有政策，保障性租赁住房、共有产权房可以采取市场化的方式运营，但在配租对象资格、准入退出条件、租金标准及年增幅度等方面有特殊的限制性要求，不能完全适用市场化规则。据此，二审稿按照“特别规定优先适用”的思路明确了保障性住房租赁的适用规则。
进一步强化政府对房源供给的统筹职责。条例草案侧重于对租赁活动的规范和管理，在政府提供服务方面，特别是对增加房源供给方面力度不够。在二审稿中，一方面明确住房保障规划计划，增加优化空间布局、促进职住平衡、纳入住房发展规划和土地供应计划的内容；另一方面细化供给方式，规定本市鼓励通过新增或者利用已有用地专门建设租赁住房、在新建商品住房项目中配建租赁住房、将非居住存量房屋按规定改建为租赁住房、将符合条件的闲置住房出租等方式多渠道增加租赁住房供给。
进一步完善宅基地上闲置住房租赁的管理措施。条例草案关于宅基地上闲置住房租赁的规定较为原则，为进一步增强法规的可操作性，考虑到农村地区住房规划管理的现实情况，二审稿对农村闲置住房的出租依据进行了细化，规定对于出租农村宅基地上闲置住房尚未取得权属证书的，也可以其他有效证明材料作为合法出租的依据。同时增加了鼓励制定宅基地住房租赁管理公约的内容，强化了村规民约的监督约束，充分发挥了村民自治机制作用。
进一步完善优化市场管理和服务措施。二审稿以“管理与服务并重”为原则，一是突出科技手段对提升住房租赁管理服务水平的重要作用，为租赁当事人提供规范、便利、高效的住房租赁管理服务；二是明确本市短租住房按区域实行差异化管理，强调首都功能核心区内禁止经营短租住房；三是细化对个人转租的相关规定，进一步突出对个人转租住房行为从严管理的立法导向；四是增加由主管部门制定房屋状况说明书示范文本的规定，以便承租人能够更清晰直观地了解房屋情况；五是细化规定了不得用于销售或者变相销售的适用情形。
进一步规范社会风险管控干预措施。条例草案关于租赁市场风险管控干预措施的规定较为原则，实施主体不明确，程序不清晰，不利于依法行政。对此，二审稿根据相关上位法和本市条例对突发事件中政府采取相应管控和价格干预措施的内容及程序的规定，对条例草案进行了一致性修改，并增加了建立健全相关预警机制的内容，增强了价格干预措施的可操作性。
进一步完善纠纷多元化解机制。条例草案关于住房租赁纠纷化解机制的规定较为原则，不利于指导实际工作的开展。二审稿在条例草案关于纠纷处理已有内容的基础上，进一步强调相关部门和市场主体化解纠纷的责任，规定相关政府部门应当加强对住房租赁纠纷调解工作的指导和支持，从事住房租赁经营的企业、房地产经纪机构、互联网信息平台应当建立投诉处理机制，及时妥善化解租赁矛盾纠纷。
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