文／张雪松
2022年3月，市十五届人大常委会第三十八次会议对《北京市住房租赁条例（草案）》（以下简称《条例（草案）》）进行二审。
近年来，北京市住房租赁市场快速发展，为解决居民住房问题发挥了重要作用。与此同时，住房租赁领域出现的大量乱象和矛盾纠纷也备受关注。为深入贯彻党中央、国务院决策部署以及新版城市总规要求，规范住房租赁市场秩序，完善租购并举的住房体系，培育和规范发展本市住房租赁市场，提升城市治理能力和水平，北京市加快推进住房租赁地方立法。
业内人士指出，北京是首个将党中央“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，建立“租购并举”的住房制度写入地方性法规的城市。《条例（草案）》的制度设计接地气、富有现实指向，既着眼于整个房屋租赁市场的健康有序发展，又对接了民众的正当诉求。诸多创新性的条款将有助于推动“有效市场”和“有为政府”更好结合。
结合北京的城市定位和具体实际，坚持落实“租购并举、房住不炒”
《条例（草案）》开宗明义地提出“本市坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善租购并举的住房政策，支持居民通过租赁方式解决住房问题，改善居住条件。”
北京大学法学院教授、房地产法研究中心主任楼建波表示，结合北京的城市定位和具体实际进行起草，北京是首个将党中央“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，建立“租购并举”的住房制度写入地方性法规的城市。与一般的政策文件相比，地方性法规是城市立法的最高等级，体现了北京市“看北京首先要从政治上看”的政治觉悟和贯彻党中央决策部署的坚定决心。
《条例（草案）》强调“培育发展住房租赁市场”。楼建波说，为落实党中央、国务院培育发展住房租赁市场的重要部署，《条例（草案）》设置“培育发展”相关章节，在增加市场供给、调节供应结构方面加大了力度。如在盘活存量方面，鼓励单位和个人依法出租住房，稳定租赁关系，稳定租金水平；在扩大增量方面，鼓励利用集体用地新建租赁住房，鼓励低效、闲置的非居住房屋按规定改建租赁住房等方式加大租赁住房供应；鼓励商业银行为租赁住房建设运营提供金融支持。
《条例（草案）》对保护承租人权益作出了明确规定。比如，要求出租住房应当具备供水、供电等基本条件，符合建筑、消防、室内装修相关规定，不得以违反规划设计要求出租、居住人数超标等形式违法群租，不得出租违法建设、危房、甲醛房等。规定合同期限内出租人不得单方面提高租金，出租人提前解除合同的，应当经承租人同意。承租人有权知悉住房装修情况，并实地查看住房。出租人应当如实提供有关情况，并配合查看住房。减轻承租人负担，提倡出租人按月收取租金，押金一般不超过一个月租金。规定出租人不得采取暴力、威胁或者断水、断电等方式迫使承租人返还租赁住房或承担合同约定之外的费用。
《条例（草案）》对于住房租金显著上涨的，明确了价格干预措施。第五十九条提出“市住房和城乡建设主管部门应当加强住房租赁价格监测，建立健全相关预警机制。住房租金显著上涨或者有可能显著上涨时，市人民政府可以采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施，稳定租金水平，并依法报国务院备案。”
首都师范大学政法学院副教授崔俊杰说，强调要“依法报国务院备案”，说明政府的“干预”并不是可以恣意而为，想做就做。崔俊杰认为，这是对政府采取干预措施的必要性、可行性、依法性做了强调。给政府设置了渠道、为政府授权赋能的同时，也保留了一定“底线”。楼建波说，从统计数据来看，近年来租金波动幅度较小，市场保持平稳，这种情况下无需政府干预。这个条款主要是针对“租金快速上涨”的应对措施，属于依法设定、用来稳定租金的调控工具。
创新制度设计，解决住房租赁市场长期存在的根本性问题
北京市中介行业协会秘书长赵庆祥说，《条例（草案）》突出问题导向，旨在解决住房租赁市场上一些长期存在的根本性问题。从一些创新的制度设计中，即能看到“从根源上解决问题”的思路和理念。
《条例（草案）》对“住房租赁经营”和“房地产经纪服务”进行“分业管理”。明确区分了“住房租赁经营”和“房地产经纪服务”，将二者分别对应不同的章节来进行表述，这样的制度设计解决了过去长期存在的“定义不明确，经营模式不明确”等问题，体现了住房租赁的行业本质及客观规律，有助于从根源上打击“黑中介”“违规二房东”乱象。
《条例（草案）》提出“住房租赁企业应当具备与经营规模相适应的自有资金、专业人员和管理能力；建立健全信息查验、安全保障、定期检查等内部管理制度并组织落实”，“从事房地产经纪业务的，名称应当体现行业或者经营特点。”并提出了监管对策，明确住房租赁企业应当自领取营业执照之日起三十日内向所在地区住房和城乡建设或者房屋主管部门备案；房地产经纪机构应当自领取营业执照之日起三十日内向所在地区住房和城乡建设或者房屋主管部门备案。“有了这些条件和要求，住房租赁行业鱼龙混杂的情形将能得到有效扭转。”赵庆祥说。
《条例（草案）》规定“从业要实名”。规定住房租赁企业、房地产经纪机构的从业人员应当按照规定办理、使用从业人员信息卡，实名从业。住房租赁合同和房地产经纪服务合同应由提供服务的从业人员签字并注明从业人员信息卡号。赵庆祥认为，“实名从业，是一个重要的规定，也是行业监管的一个新举措，原来有不少黑中介不登记不备案，出了问题后，它再另起炉灶，违规成本很低。但是以后要追责到人，并且后续又要跟社会信用体系挂钩，进行联合惩戒，这就管到了根源上。”
《条例（草案）》规定“资金要监管”。规定住房租赁企业向承租人收取的押金一般不得超过一个月租金，并按规定通过第三方专用账户托管。住房租赁企业向承租人单次收取租金的数额一般不得超过三个月租金，超收的租金应当纳入监管。
赵庆祥介绍，北京市中介行业协会监管了3万多笔合同的押金，从去年3月1日到现在，只出现过一起纠纷，通过电话沟通，也很快得到了解决。“此前，住房租赁的押金纠纷是一个矛盾的聚集点。而住房租赁押金托管或监管，在解决租赁纠纷当中，发挥了不可替代的作用。把住房租赁押金监管，上升到法规的高度，将有望破解押金纠纷这一矛盾焦点。”
政府不仅要规范市场行为，还要做更多深层次的工作
健全法治，依法规范，不是打压房屋租赁市场，而是更好地推动房屋租赁业良性发展。在这个过程中，政府不能“缺位”，也不能“越位”。
崔俊杰说，政府越位，会对市场造成不当的干预；政府缺位，市场可能发展不好。出租“甲醛房”最高拟罚30万；虚假租房信息将由互联网平台删除屏蔽；房租显著上涨，政府可“出手”干预；单次收房租金额一般不超3个月，超收将受监管……《条例（草案）》规范市场行为的举措，回应了社会关切。然而，政府不仅要规范市场行为，还要做更多深层次的工作。
沿着这样的思路，《条例（草案）》还做了很多精细化的制度设计，采取了一些“柔性”的措施去调动市场的积极性，甚至“提前”设置了很多可以和未来的政策打通的“关口”。
《条例（草案）》倡导签订长期租赁合同，建立稳定租赁关系，并尝试以“柔性”措施去调动市场积极性。比如，特别明确“租房可以去登记备案”。第十六条提出“鼓励出租人、承租人通过市住房和城乡建设主管部门建立的住房租赁管理服务平台完成住房租赁合同在线签约，自动提交登记备案。通过平台完成在线签约的，平台将签约信息同步向公安机关共享，出租人不需要另行办理出租登记。”第十七条又进一步提出“承租人申领居住证，办理积分落户、子女入学、公积金提取等公共服务事项需要提交住房租赁合同的，可以提交住房租赁合同登记备案编号，替代纸质合同。”
楼建波说，“规定承租人可以凭备案的租赁合同作为依法申请办理积分落户、子女义务教育入学、公积金提取等公共服务事项的凭证。实现了让信息多跑路，群众少跑腿。”
崔俊杰认为，这实际上对“长租”行为是一种鼓励。根据法条，备案可以给承租人今后的工作生活提供诸多便利，在公共服务事项上，只要提供备案编号即可，不用每次都提供纸质合同材料。这样更多的承租人将更乐意选择长租并备案，住房租赁市场也会更稳定、更易监管、更健康、更可持续。当然，这都需要政府部门在未来制定相应的配套政策措施使之落地。
《条例（草案）》明确政府应搭建信息化平台。规定“市住房和城乡建设主管部门负责建立健全本市住房租赁管理服务平台，利用科技手段提供合同网签、信息查询和核验、登记备案等服务，与公安、教育、人力和社会保障、金融监管、住房公积金等部门建立信息互联互通等共享机制。”
租赁行为在平台完成，一方面能够更好地规范租赁行为，另一方面，政府可以从中掌握市场租赁的基础性数据，这些数据是高度准确的，能够为政府的产业调控、措施出台提供比较精准的依据。同时，信息化的平台也有助于政府部门和普通公众进行沟通和联动，通过政府各部门“互联互通共享机制”为公众提供更多便利的、一站式的公共服务。
通过全市统一的租赁平台网签租赁合同，相当于给租赁市场提供了一项公共基础设施，出租人不用“一事两跑”，也不用担心个人信息保存在企业的安全性。
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