文／本刊吕亚南
物业管理作为社区治理的基本单元，是加强和创新社会治理最基础、最有效的切入点和落脚点。为加强城市精细化管理和基层治理，抓好这件关系千家万户日常生活的“关键小事”，2020年5月，北京市人大常委会制定出台《北京市物业管理条例》（以下简称《条例》）。《条例》实施两年来，在市委高度统筹下，市人大常委会连续开展执法检查，不断推进《条例》全面实施。如今，党建引领社区治理框架下的物业管理体系已基本建立，一批群众反映集中的问题得到有效治理，社区治理精细化程度不断提升，群众满意度和获得感成色更足。
住有宜居，从“有形覆盖”到“有效覆盖”
党建引领，定稳群众安心“基点”。物业管理是基层社会治理的“最后一公里”，推进物业管理中的党建工作既是完善党组织体系建设、强化社会治理政治引领的必然要求，也是加强和改进社区治理、发挥党组织思想凝聚力和组织凝聚力的现实需求。《条例》以“引领、下沉、赋权、增效”为关键，开宗明义提出要构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系，通过赋权街道办、居委会、村委会，推动管理和服务力量下沉，建立社区党组织领导下居民委员会、村民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。在此架构下，党的组织优势转化为基层社会治理效能，切实解决“万民代表下基层”活动中所发现众多小区“业主自治及履约能力不足、政府相关部门监督指导职能发挥不够”等现实问题，加强基层社会治理的同时，回应建设和谐宜居社区的群众心声。
多措并举，畅通群众急难“堵点”。物业管理承载社区居民的利益、需求和矛盾，是解决群众“急难愁盼”的前沿阵地。《条例》立足“多方共建”原则——在服务主体方面，引入“物业服务人”概念，通过主体设计多元化增加物业服务市场竞争性；在评估方面，规定可委托“第三方评估机构”对收费标准、社区治理、共用部分管理状况等进行评估，化解物业服务企业和业主的博弈纠纷；对于老旧小区整治，明确支持社会资本参与老旧小区综合整治和物业管理，破解老旧小区改造可持续的资金投入难题，让“劲松模式”在更多老旧小区落地生根。同时，《条例》从“权责一致”角度出发，以硬性标准对前期物业责任进行再明确，并通过建立住宅专项维修资金补足机制，对专项维修资金的补足、续筹和管理作出规定，针对性地解决社区专项维修资金不足问题，做好房屋“医保金”和“养老金”维护。
创新机制，打造物业管理“亮点”。“社区业态复杂无人管，业主委员会组建难，物业公共服务多短板”是调研过程中众多小区存在的痼疾。为了解决业主大会召开难、业主委员会成立难、物业服务企业的监管难问题，《条例》创新机制设计，降低业主大会及业委会申请成立门槛，并创设“物业管理委员会”制度。通过政府干预机制和居民社区管控机制相结合，破解执行主体缺失难题，机动灵活地解决区分所有权人团体治理和物业管理的自组织失灵问题。近年来，新组建的物管会充分发挥管理和组织优势，有效弥补业委会的部分职能，在业主与物业企业间搭建起良性沟通桥梁，推动解决了一大批“无人管”“管不了”“管不好”的居民难题，成为破解社区物业管理难题的一把新“钥匙”。
法律巡视，从“攻坚战”转向“持久战”
条例落地，利剑出鞘。《条例》颁布后，市人大常委会紧盯“关键小事”，立即开展执法检查。全市三级代表联动，深入基层“查三边”，利用代表履职小程序及时反馈检查结果。在被检查的3600多个小区中，代表反馈认为《条例》实施以来小区环境得到改善的有3506个，占比96.8％。执法检查组采取市区联动、分组包片方式，对本市12个区进行暗访，赴社区乡村、物业管理企业实地调研。根据检查结果，市区业委会（物管会）组建率、物业服务覆盖率、党的组织覆盖率任务超额完成，但社区“脏、乱、差”现象仍较突出，且住宅专项维修资金方面存在支取难、补建难、续筹难等问题。
2020年11月，市第十五届人大常委会第二十六次会议听取和审议了执法检查报告，围绕检查中的重点问题，常委会组成人员和列席会议的市人大代表建议要进一步发挥好业委会与物管会作用，提高物业服务管理水平；推进专项维修资金的补修和续筹，进一步规范细化专项维修资金的支取范围和标准等，维护业主合法权益。
检查整改，闭环监督。2021年初市十五届人大四次会议上，126人次代表提出9件垃圾分类与物业管理方面的议案。在生活垃圾条例和物业管理条例的执法检查中，将代表议案的内容加以概括摘选吸收。为做好《条例》实施情况检查工作，市人大常委会结合2020年执法检查工作成果，成立业委会（物管会）运行实效、专维资金管理使用等专题小组，对全市16个区进行实地检查。检查组继续利用人大代表履职小程序，开展执法检查“三个一”活动，代表们检查一个点位、发现一个问题、上传一张照片，查找条例实施漏洞。检查组运用“问题清单＋整改”方式，将物业停车管理混乱等问题反馈给政府相关部门并督促整改。在边检查边交办边督促边整改的有效闭环下，九成问题在本年常委会会议审议前已整改完成，各方顺利交出条例实施一周年的合格答卷。
2021年7月，市十五届人大常委会第三十二次会议听取审议了相关的执法检查报告，与会委员与代表们认为“两条例”实施已由“攻坚战”转向“持久战”，市政府及相关部门应当沿着既定的方向和路径推进条例实施，并建议落实业委会（物管会）成员履职培训机制，切实发挥业委会（物管会）作用；加大专维资金改革力度，提高资金管理水平，让专维资金在阳光下运行。
合力“钉钉子”，打好组合拳。《条例》明确规定相关部门可以根据执法事项清单进入社区执法，保障物业监管在法治护航下顺利运行。两年来，全市16个区和开发区281个街道（乡镇）的物业备案赋权已全部落实，多项执法权下放街道（乡镇），通过“吹哨报到”形成部门执法合力，综合执法体系不断完善。同时，市、区住建部门持续加大执法力度，累计开展物业管理执法检查1.8万余次，作出1200余件行政处罚。城管执法、消防救援等部门针对楼道堆物、飞线充电、占用消防通道等群众反映突出问题持续开展专项执法，切实查处违法行为确保社区安全，得到居民一致“点赞”。在以“钉钉子”精神推进《条例》实施过程中，物业管理领域各部门的执法协同能力不断强化，物业管理监督机制持续巩固加强，社区精细化治理有温度、更有深度。
抓好“关键小事”，以“物业优”实现“安居梦”
2022年11月，市十五届人大常委会第四十五次会议对关于《北京市物业管理条例》实施情况及执法检查报告审议意见研究处理情况的报告进行了审议，对《条例》实施两年来的成绩予以肯定，并提出审议意见。
物业管理“三率”全面提升。截至今年10月，市区业委会（物管会）组建率从12％增加到96.9％，物业服务覆盖率由64％增加至96％，党的组织覆盖率由25％增加到99％，夯实了党建引领物业管理的工作基础。据市统计局抽样调查，社区居民对物业管理和服务整体情况满意度连续三年稳步提升。在审议中，李静委员建议继续坚持党建引领物业管理不动摇，完善社区党委领导，组织物管会开展工作，推动解决物业管理中存在的问题。同时，陆杰华委员建议进一步关注物业管理中与老百姓密切相关的新问题，比如今年市政府抓了“物业＋养老”问题，让老百姓的需求和物业管理相适应。
党建引领行业发展开启新篇章。今年4月，本市物业服务行业党委正式成立，并且已有12个区组建区级物业服务行业党委，市区互补、行业全覆盖的党建引领行业发展新体系基本形成。各区积极依托市级行业党委组织开展“最美物业人”评选，激励物业从业人员提高服务质量。李静委员在调研中发现，在物业公司责任履行不到位时，社区党组织积极开展协调工作，甚至用党建经费帮助解决物业问题，发挥了很好的作用，建议继续坚持党建引领，同时切实落实物业公司责任。
物业管理突出问题专项治理扎实推进。《条例》实施以来，相关部门分析“12345”市民服务热线物业管理类诉求数据56万余条，调查分析案例294个。同时，针对诉求前100小区按季度滚动开展物业管理突出问题专项治理，并建立“治理类”小区治理机制，回应群众反映的高频诉求，解决物业管理“深层次”难题。李静委员说，目前尚存在“12345”将物业问题反馈社区后，社区无权解决、难以协调的问题，建议规范“12345”接诉分派，由有关部门辨析责任主体准确分派给责任单位，涉及多个部门则分派给牵头单位。同时，马曙光委员从物业公司的角度，建议物业公司形成定期征求意见机制，量化服务项目，定期征求业主意见，及时将整改情况向业主反馈，提高物业管理水平。
数字化监管与智慧物业建设取得新突破。《条例》实施后，相关部门积极整合优化升级物业管理信息系统，推进物业管理事项“一网通办”；开展全市住宅物业管理区域“落点落图”，近万个物业管理区域划分实现底数清、范围明；“北京业主”APP投票平台覆盖3400余个小区，实现36.5万余人注册，发起投票1000余次，极大方便业主行使共同决定权利。对于智慧物业建设，张东宁委员建议，在朝阳区试点经验的基础上，积极借鉴兄弟省市经验，加快全市智慧物业的建设，推动《条例》的深入实施。
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