2020年5月1日起正式施行的《北京市物业管理条例》构建了北京市党建引领社区治理框架下的物业管理体系，创设了物业管理委员会、物业服务收费实行市场调节价并适时调整、公共收益收支公示等一系列制度。为促进《条例》在顺义区落地落实，顺义区人大常委会成立了专门的课题组，引入北京物业管理行业协会的物业管理专家团队，开展了课题调研。
物业管理现状
目前顺义区共有住宅小区256个，总建筑面积3340.93万平方米。物业收费1元/月/平方米以上的小区169个，以下的64个，23个不收费。户均车位数量为0.46个，其中老旧小区户均车位数0.18个。
《条例》实施以来，顺义区加速提升业主委员会(物业管理委员会)组建率、物业服务覆盖率、党的组织和工作覆盖率，物业服务覆盖率提高到94.9%、党的组织覆盖率提高到97.5%，均处全市前列，业主委员会(物业管理委员会)组建率由6.7%提升至28.7%。仁和镇探索“党建+物业”破解回迁小区物业失管问题，旺泉街道前进花园小区通过“先尝后买”机制选聘物业企业，这些案例受到群众肯定。
物业管理存在的主要问题
课题组综合调研情况，经过汇总分析多方信息，总结出顺义区在物业管理中存在的问题，这些都具有一定的普遍性。
全区物业管理统计制度机制需进一步健全。目前，顺义区物业管理基础数据由主管部门区住建委负责，按照传统口径以在区住建委进行合同备案的物业管理项目为基础进行统计，还有一定数量的小区没有备案或者不具备备案条件的项目未纳入统计范围。
物业管理体系发展方向还有待明确。绝大多数业主参与小区公共事务的意愿强，但实际参与度不高。原因是物业和居委会主要通过微信群等方式，主要听取业委会、楼门长、居民代表等群体的意见，普通群众只能看到议事结果。有的群众建议，还是要走物业、社区服务站“一对一”直接听取每个群众意见的路径。那么，是由特定群体代表群众议事，还是让群众直接参与，需要进一步明确。
质价相符、依法付费的物业服务市场秩序尚未建立。目前，顺义区物业服务水平总体偏低，尤其是一些老旧小区，物业服务费标准仅为几角钱。对此，很多人归因于群众不愿意缴费，但是忽视了很多物业收支不透明，只向一定范围业主公开财务状况，以及对不同身份业主收费折扣不同等问题，长期以来积累了很多矛盾，导致物业与业主之间就收费等问题达不成一致。
老旧小区的物业管理问题突出。配套设施老化、不完善，给居民的生活带来不便，是引发老旧小区居民对物业服务不满的重要原因。目前，顺义区老旧小区户均车位数仅为0.18个，居民占用消防通道、私装地锁等违法行为比较普遍。此外，在多种产权形式并存的老旧小区中，由于不同产权业主的诉求不同，业主群体之间对社区治理难以达成共识。有些老旧小区消防安全存在的隐患应引起高度重视，部分小区还存在外墙保温材料为易燃、可燃材料的问题。
遏制违法行为的效果与百姓的期待仍有差距。属地政府、社区和居民对违法建设、违法占用消防通道和公共空间等行为反应强烈，但效果并不理想，不少是因为楼门长、业委会成员等牵涉其中，物业不好管理，其他居民纷纷效仿。这些违法行为危害严重，损害了大多数业主的共同利益，有的甚至对居民的生命财产安全留下隐患。
专业设施设备的维修养护责任的落实应尽早提上日程。物业企业表示，传统的建筑区划“红线”混淆了物业服务和公共服务的边界。目前有线电视、宽带、燃气等维修养护责任由专业机构直接负责，自来水、供电、排水等管线设施维修养护责任很多小区仍没有移交专业机构，增加了物业管理的难度，也增加了业主负担。《条例》第八十七条规定对这一问题特别做出规定，但目前多方主体重视不足。
对策和建议
强基础。一是加强党建工作对物业管理的引领作用。不断增强社区党委对社区治理的领导能力，发挥党的领导组织作用。二是梳理地方立法及相关文件。结合《条例》和民法典的规定，对顺义区有关物业管理的规范性文件及时进行梳理，对于已经不符合形势的文件及时废止。三是完善物业管理执法和社会组织体系。结合街道和乡镇职能转变，按照有关编制要求，适当加强执法队伍建设，给予人员和资金保障，推动解决管理难题。四是发挥物业协会的作用。促进规模化经营，促进优势互补，形成品牌效应。五是建立物业管理基础信息统计制度。包括责任主体、统计内容、统计方法、更新规则、信息使用规范等内容。
补短板。一是从政策制度上理顺老旧小区与原产权单位的关系。二是参考“劲松模式”，多途径探索老旧小区物业管理新模式。三是收集整理基础资料，收集房屋建设相关资料、建立业主名册、清理专项维修资金账户，为物业管理打下良好基础。四是推进物业管理覆盖。实施综合改造的老旧小区，要坚持将居民同意引进物业企业管理并愿意付费作为改造的前提条件； 未实施老旧小区改造的，可以通过组建区属国有物业企业，政府补助的方式推进物业管理；小规模老旧小区，可以将附近商品房小区或其他老旧小区整体打包，统一选聘一家物业企业进行服务，利用规模化管理降低物业管理成本，减轻业主的负担。
解难题。一是提高物业费缴费率。借鉴密云区倡议全区机关企事业单位党员干部发挥示范作用，带头交纳物业费的做法，引导全社会积极树立付费意识。二是强化物业质量监管。在监督物业服务质量的同时，重点加强对物业服务企业履行公示义务、对违法行为的劝阻及报告义务、公共收益单独列账等义务的执法检查，发现问题及时督促整改。三是优化物业企业的营商环境，出台推动物业管理行业健康发展的扶持、鼓励政策， 鼓励物业服务企业开展多元化经营，大力发展智慧物业。四是遏制违法建设等行为。借助遥感卫星等现代科技手段及时发现违法建设，并依法予以拆除。
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