──2017年11月29日在北京市第十四届人民代表大会常务委员会第四十二次会议上
市人大城建环保委员会主任委员 郝志兰
主任、各位副主任、秘书长、各位委员：
为协助常委会听取和审议市人民政府关于推进老旧小区综合改造、完善居民服务功能工作情况暨“推进老旧小区综合改造，提升居民生活品质”议案办理情况的报告，今年5月以来，牛有成副主任带队，城建环保办公室组织部分市人大常委会委员、城建环保委委员和议案领衔代表，围绕改造完善老旧小区基础设施和公共服务、建立健全长效管理维护机制、增设电梯、补建停车位、完善养老文体和便民服务设施等内容，先后开展15次视察调研活动，深入东城、西城、朝阳、海淀、丰台等地多个不同改造内容的老旧小区实地调研，召开座谈会听取市政府相关部门综合改造工作推进情况、区街属地相关工作开展情况、委员和议案领衔代表的意见建议。10月13日，李伟主任赴丰台区调研，对老旧小区综合改造暨议案办理工作提出了指导意见。
10月25日，城建环保委员会召开第三十次(扩大)会议，听取并审议了市政府关于推进老旧小区综合改造、完善居民服务功能工作情况暨“推进老旧小区综合改造，提升居民生活品质”议案办理情况的报告稿，对老旧小区综合改造工作成效、存在的问题和对策措施进行了研究讨论。
城建环保委员会认为，“十二五”期间，市政府以落实国务院住宅抗震加固和节能改造任务为切入点组织开展的老旧小区综合整治工作，得到群众认可，取得阶段性成效。进入“十三五”后，市政府及相关部门深入贯彻市委有序推进老旧小区改造工作的决策部署，认真落实市人大常委会对2016年议案办理情况报告的审议意见要求，积极推动老旧小区改造工作由单项改造转变为综合改造、由自上而下转变为自下而上、由政府包办转变为政府主导的公共治理、由市级主导转变为属地为主。2017年，市政府将老旧小区综合整治工作纳入“疏解整治促提升”专项行动，在10个试点小区的基础上，制定了2017年至2020年老旧小区综合整治工作方案，在加大基础设施和公共服务设施改造完善的基础上，进一步研究小区物业精细化管理跟进措施。委员们普遍认为，市政府工作抓得实、抓得紧，各区各部门措施得力，试点改造效果好，起到了便民利民作用。
委员们通过调研也发现了一些不容忽视的问题。即增设电梯、新建停车或养老设施审批复杂、周期长；不具备加固条件的老旧小区，拆除重建政策协调难度大；财政资金投入可持续性有待研究，社会资本参与改造力度有待加强，专项维修资金归集不到位；改造后小区物业管理精细化程度需要提高等等。现就下一步老旧小区综合改造工作提出四点建议：
一、提高政治站位，明确指导思想和工作目标
提高思想认识，明确工作定位。十九大报告强调，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，随着我市城市住宅建设标准和水平的不断提高，人民群众对居住环境和生活品质有了更新的需求，北京城市总体规划也明确了综合整治老旧小区、完善公共服务设施、改善人居环境等要求。老旧小区综合改造，有利于改善人居环境和居住条件，有利于城市有机更新，有利于提升城市形象和城市品质，有利于增强群众的获得感，是建设国际一流的和谐宜居之都的重要任务。各级政府要把老旧小区改造作为重大的民生工程、民心工程抓实、抓好、抓出成效。
找准症结所在，明确改造目标。老旧小区的“老”在软件，即不适应时代发展要求的行政管理理念、居民生活观念，“旧”在硬件，即日益老化的基础设施和不完善的公共服务设施。要转变大包大揽的管理方式为社会治理模式，明确行政管理边界，培育居民公共责任意识。不仅要针对功能配套滞后大力进行基础设施改造，也要针对管理体制滞后和思想观念滞后着力提升社会治理水平。与人民群众一起，逐步把老旧小区整治成为环境优美、整洁有序、邻里和谐、守望相助的美丽家园。
二、统筹改造内容，构建住宅全生命周期管理体系
完善基础信息，统筹改造内容。加快推进老旧小区全面普查，建立健全老旧小区数据库，对现状和问题进行评估，对改造项目进行动态监督和精细化管理。总结试点小区“有实效、可借鉴、能推广”的成功经验，汇集基层创造的合理、便捷、高效的工作方法，纳入全面实施阶段的改造工作方案。根据居民的改造需求，结合城市总体规划对各区的不同定位和要求，系统分析改造提升与拆除重建项目的类别和内容，认真研究改造后小区的物业管理长效机制，科学制定年度老旧小区改造计划。
引入有机更新理念，构建住宅全生命周期管理体系。建立住宅及附属设施设备定期维护更新机制，基层房屋管理部门要定期为老旧小区“把脉”评估，尽快实现住宅全生命周期管理。完善老旧小区住宅专项维修资金的归集和使用管理制度，提高房改房专项维修资金缴存标准，抓紧开展补缴和续存工作，研究对拒交资金业主的制约机制。梳理专项维修资金的使用流程，完善提取使用手续。
三、理顺工作机制，切实加强政策保障和资金统筹
政策集成、部门联动、重心下移。充分发挥老旧小区综合整治联席会议作用，做好顶层设计，针对增设电梯、新建停车设施、新建养老设施、拆除重建等方面的政策措施和申报审批流程，列出任务、责任清单和完成时限，切实破除机制障碍。加强架空线入地，燃气、热力、上下水管网及设施设备改造改移统筹协调力度，研究制定相对统一规范的工作方案和收费标准。积极探索将事权、财权下放至区、街道、居委会，充分调动起街道(乡镇)、居委会、居民和企业的积极性。区政府做好资金、用地等方面的统筹，街道(乡镇)做好征集居民意见、组织确定改造方案、指导推进小区物业管理等工作。
加强资金统筹，实现“保基本、促公平、可持续”。对于基础类改造内容，要合理统筹各类资金，确定市、区两级政府负担内容，提高资金使用效率。对于自选类改造内容，可以采用“政府支持、企业投资、业主付费”模式，积极吸引社会资本参与，研究对相关项目给予税费优惠政策。建立受益者付费机制，明确居民合理付费责任，有效解决资金筹措渠道问题，实现可持续投入。
四、聚焦重点难点问题，进一步提升综合改造效果
关于加装电梯。目前加装电梯主要有单位或集体出资建设、专业公司代建租赁、业主自筹自建三种模式。工作推进难点集中在：业主利益不易协调，部分低层业主由于噪音、采光等问题反对安装；资金筹集渠道有限，据测算增设一部电梯包括管线改移需要60-120万元，不能单纯靠财政支持；后期运行维护方式不明确，相关责任落实较难。建议因地制宜采用多种方式解决群众上下楼困难，尽快明确下一阶段市级财政补贴政策，进一步完善区级财政鼓励政策，鼓励专业公司代建租赁，并对后期维护加强监管。
关于增加车位。部分老旧小区建筑密度大，空间极为有限；同时停车费难收或收费水平很低，运营管理难以为继。建议深入挖潜和统筹配置停车资源相结合，利用小区地下空间和拆违、产业转移等腾退出的空间建设立体停车设施，利用小区周边企事业单位停车资源开展错时停车。进一步明确收费标准、提升管理水平，切实规范小区停车秩序，引导居民形成服务付费意识。
关于审批手续。在老旧小区综合改造过程中，要充分利用地上地下空间，见缝插针加强公共服务设施建设。但是部分工作受审批手续影响，实施过程困难重重。例如，加装外挂电梯需要改移管线，但水电气热等专业公司年初未安排相关任务，缺乏相关预算，重新下达任务进行审批手续复杂、周期冗长，新建停车建筑物涉及挖掘地下空间时，需要调整国土使用性质和详细规划，也面临周期长的问题。建议对上述问题进行深入研究，梳理相关政策，简化审批流程。
关于物业管理。我市大部分老旧小区管理单位为房改售房单位设立的房管机构，或其委托的物业服务企业，未实施市场化的物业管理，小区住户除负担垃圾清运及卫生费外，不再缴纳其他费用。“十二五”期间部分老旧小区改造后，后期管理未及时跟上，又出现私搭违建、私装地锁等情况，小区环境受到较大影响。老旧小区业主物业管理付费意识相对欠缺、付费能力也相对较弱，物业服务企业主观上不愿意进驻，而准服务标准较低，不能满足业主日益增长的需求。建议尽快完善老旧小区物业管理，严防出现改后失管。有条件的小区要引进专业物业企业，暂时没有条件的小区应实行准物业管理，细化物业服务标准，通过“先尝后买”、“以提升服务标准促付费”等方式引导居民合理付费，逐步形成政府主导、居民自治、社会力量协同的小区治理体系。
以上报告，供常委会组成人员在审议时参考。
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