——2021年11月24日在北京市第十五届人民代表大会常务委员会第三十五次会议上
北京市人民代表大会城市建设环境保护办公室主任郝志兰
主任、各位副主任、秘书长、各位委员：
为深入贯彻党中央、国务院决策部署以及新版城市总规要求，完善租购并举的住房体系，培育和规范发展本市住房租赁市场，提升城市治理能力和水平，本市加紧推进住房租赁地方立法。2020年6月，常委会主任会议研究讨论了立项论证报告，同意立项，将《北京市住房租赁条例》列为2021年市人大常委会审议项目。城建环保办公室会同市人大常委会法制办、市司法局和市住建委组建立法工作组，共同推进法规起草工作。采取现场调研、座谈会等形式，听取了市委市政府相关部门、部分区及街乡镇、消费者权益保护部门、房地产中介协会、部分住房租赁企业及中介机构的需求和意见，征求了城建环保委员会委员、市人大代表、专家学者的意见建议，书面征询了16个区人大常委会的意见，并赴上海和深圳进行了实地调研。我们对各方面意见认真梳理研究，及时向起草部门反馈，就重要制度设计进行充分沟通，很多建议已经在条例草案中得以吸纳体现。11月12日，城建环保办组织开展四方会商，就条例草案相关内容再次进行了讨论协商。现将相关立法工作情况报告如下：
一、对条例草案的总体评价
城建环保办公室认为，市政府提请审议的条例草案，贯彻了中央“房住不炒、租购并举”的要求，围绕立项论证阶段确立的立法基本思路与主要内容，紧扣本市住房租赁管理中存在的突出问题，制度设计较为全面，措施具体可行，针对性强，总体上比较成熟。
一是维护当事人合法权益，稳定租赁关系。条例草案通过明确出租住房条件要求、细化租赁双方行为规范、倡导签订长期租赁合同等内容，回应了社会关切的甲醛房、群租房、强制解约等问题，有效保障承租人的合法权益，形成安全、稳定的租赁关系。
二是落实属地管理，明确住房租赁基层管理的实施路径。条例草案在明确市区政府及相关部门职责的同时，赋予街道、乡镇监督管理的职责，将住房租赁纳入社区治理体系，规定流动人口基层管理服务机构受街道办事处或者乡镇人民政府、公安机关领导，实现了住房租赁市场管理与基层社会治理的有机结合。
三是填补管理空白，规范住房租赁企业行为。在完善规范传统房地产经纪机构行为的同时，将住房租赁经营新业态也一并纳入监督管理，针对长租公寓爆雷、违规“资金池”、哄抬租金、抢占房源等市场乱象，明确了住房租赁企业设立登记、房源信息发布、网签备案、押金托管和资金监管等方面的要求。
四是拓宽渠道，扩大租赁住房有效供给。条例草案通过增加保障性租赁住房和公共租赁住房供给，积极盘活存量房屋用于租赁，鼓励房屋所有人将符合条件的闲置住房依法出租等多种方式，加大租赁住房供给，满足新市民、青年人等群体的住房需求。
二、需要进一步研究的重点问题
综合各方面意见，我们认为条例草案还存在一些需要进一步研究的问题，建议在审议时予以重点关注。
1．关于强化政府统筹职责。为保障租赁房源稳定供给，优化房源区域结构，有效实现租售并举、住有所居、职住平衡目标，应进一步强化政府统筹责任。建议明确将租赁住房纳入市区两级住房建设规划和年度计划，采取新建、按规定改建、在新建普通商品住房中配建等多种渠道筹集房源，保障供给。
2．关于农村住房租赁管理。条例草案顺应城乡一体化发展的要求，明确将集体土地上住房租赁纳入规范管理，但针对宅基地住房租赁管理的措施尚不够具体。建议充分考虑农村宅基地上房屋的实际情况，制定差异化的准入标准，进一步明确结构、消防安全、人均面积等要求，明确可出租房屋的认定主体、证明材料的形式，保障农村住房租赁市场的有序健康发展。
3．关于改建转化租赁住房。草案规定在符合规划原则的前提下，鼓励按照规定利用存量非居住土地建设租赁住房，或者将非居住存量房屋改建为租赁住房，但对相关改建标准、程序等并不十分清晰。建议进一步明确非居住建筑改建公寓型租赁住房的相关要求，打通实施路径，有效释放存量资源潜力。
4．关于进一步优化条例表述。一是适用范围。在调研座谈中，多方均提出条例草案第二条的适用范围表述不够清晰，保障性租赁住房排除适用的情形不够完善，不利于社会公众的了解和认知。建议对条例的适用范围进一步予以明确。二是第三章文本结构。目前采取区分行为主体分节规范的形式，表述比较清晰，但在备案、规范公示、实名从业等方面存在较多重复表述的情况。建议在文本上对相关条款予以整合，使其更加清晰简洁。
此外，草案关于在特殊情况下的住房租赁管控措施、以自有住房从事住房租赁业务的企业管理规范等方面，目前规定较为笼统，为利于理解和执行，建议进一步予以明确完善。
以上意见，供常委会组成人员在审议时参考。
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