市十五届人大常委会第二十次会议表决通过《北京市物业管理条例》(以下简称条例)。条例针对本市物业管理领域长期存在的突出问题创新制度设计，坚持把党建引领贯穿物业管理之中、将物业管理纳入社区治理体系，明确物业服务人在突发事件中的职责，对维护广大业主和物业服务企业合法权益、构建超大城市基层治理体系意义重大。
条例聚焦突发事件应对、老旧小区物业失管、业主大会和业委会成立率低等物业管理突出问题，发挥立法引领、推动、保障作用，积极探索适应超大城市基层治理立法的“北京经验”。
应对突发疫情
完善物业管理责任
今年1月底，市住建委发布文件，要求全市的物业服务企业都积极行动起来，开展各项疫情防控工作，服从社区的统一安排、统一调度指挥。全市3100多家物业服务企业迅速响应，成为防控工作的重要力量。但是在实践中也发现，物业参与防控缺少明确法律规范，个别业主不配合、不服从物业实行的管理措施。另外，一些物业面临防疫物资短缺、值守人员防疫装备不足、防疫支出压力大等难题。
2月，在市人大常委会开展“万名代表修条例”活动中，部分代表认为，打赢疫情阻击战必须坚决筑牢基层一线堡垒，急需在立法中增加物业管理各方在疫情防控中的责任。对此，条例明确规定，突发事件应对期间，街道办事处、乡镇指导物业服务人开展相应级别的应对工作，并给予物资和资金支持。物业服务人应当按照要求服从政府统一指挥，在街道办事处、乡镇指导下积极配合居民委员会、村民委员会开展工作，依法落实应急预案和各项应急措施。
首先，条例的有关规定与市人大常委会抗击疫情有关决定保持了衔接。市人大常委会《关于依法防控新型冠状病毒感染肺炎疫情 坚决打赢疫情防控阻击战的决定》规定，街道办事处和乡镇组织指导社区(村)、物业服务企业、志愿者组织等有针对性地采取防控措施，做好本辖区的防控工作。条例进一步明确，物业企业应当服从政府统一指挥，在街道办事处和乡镇指导下，积极配合居民委员会、村民委员会开展工作，依法落实应急预案和各项应急措施。
其次，条例的有关规定加强了对物业服务企业落实防控要求是否到位的监督管理。市住建委可以根据12345市民热线投诉、日常检查等情况，依法对物业服务企业实施分类监管，对防控积极、工作到位的企业进行激励；对敷衍不到位、群众投诉多的企业将依法惩戒。
第三，条例的有关规定为物业服务企业参与防控提供支持、排忧解难。条例要求业主遵守突发事件期间的防控制度要求，为物业落实防控措施提供法律依据。条例还要求街道办事处、乡镇给予物资和资金支持，为物业更好地参与社区防疫工作提供了有力的制度支撑。
加强党的领导
构建党建引领下的物业管理体系
依据中共中央、国务院《关于加强和完善城乡社区治理的意见》，以及市委《关于党建引领物业服务企业和业主委员会建设的指导意见》，条例加强社区党组织、社区居民委员会对业主委员会和物业服务企业的指导和监督，建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制。
首先，把物业管理纳入社区治理体系。条例明确规定，立法目的是为了构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系，建设和谐宜居社区。根据条例，应当坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局。建立健全社区党组织领导下居民委员会、村民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织，发挥党建引领作用。
其次，明确业主委员会候选人产生方式。条例明确，业委会委员候选人的产生方式包括社区党组织推荐、业主自荐或者联名推荐。社区党组织引导和支持业主中的党员积极参选业委会委员，通过法定程序担任业委会委员。业委会应当在会议召开五日前，将会议议题告知居民委员会、村民委员会，并听取意见和建议。居民委员会、村民委员会可以根据情况派代表参加。
第三，对物业服务企业实行属地管理。条例明确，街道办事处、乡镇按照“街道吹哨、部门报道”原则，对辖区内的物业企业进行全方位监管。要求物业企业的项目负责人应当在到岗之日起三日内向居民委员会、村民委员会报到，并在其监督指导下参与社区治理工作。还要求将物业合同向街道、乡镇备案；对不报到不备案的，由街道、乡镇做出行政处罚。
同时，赋予了市和区住建部门十四项物业监管职责，强化其对物业企业进行事中、事后的监督管理。包括：住建部门根据物业企业的合同履行、投诉处理和日常检查等情况，对物业企业实施分类监管，建立激励和惩戒制度，即通常说的实行红黑榜制度。并且对一些专业性较强的物业承接查验、住宅专项维修资金管理等事务，条例规定由住建部门进行专门管理，不下沉给街道、乡镇。
创新体制机制
建立物业管理委员会制度
围绕提高物业管理领域中的党组织和工作覆盖率、业主委员会(物业管理委员会)组建率、物业管理覆盖率，条例用一节九条的篇幅，专门设计了具有北京特色的物业管理委员会制度。
首先，物业管理委员会制度对解决老旧小区物业缺失问题具有重要意义。据统计，本市列入老旧小区范围的楼房面积约1.4亿平方米，占全市住宅小区建筑面积总数的比例约20%。由于历史原因，这些老旧小区的物业问题一直没有妥善解决。产权单位管理的积极性也不高，还维持在房屋维修养护的层面。在这次新冠肺炎疫情防控工作中，这些老旧小区的物业管理不到位、防控力度不够等问题更是凸显出来。由于老旧小区情况复杂，难以明晰产权、确定业主身份，推动成立业主大会或业委会，短期内很难做到。另外，在一些商品房小区由于种种原因，也存在着业主大会或业委会成立难的现象。
其次，条例明确了物业管理委员会产生方式。条例专门规定：有下列情形之一的，可以组建物业管理委员会：不具备成立业主大会条件；具备成立业主大会条件，但是确有困难未成立；业主大会成立后，未能选举产生业主委员会。条例规定，物业管理委员会是临时机构，任期一般不得超过三年；期满仍未推动成立业主大会、选举产生业委会的，由街道办事处、乡镇重新组建物业管理委员会。
第三，条例明确了物业管理委员会运行机制。条例赋予其组织业主共同决定物业管理事项的职能，规定物业管理委员会的主要职责是组织业主共同决定物业管理事项，推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业委会。并且在业委会成立后，街道办事处、乡镇应当在三十日内解散物业管理委员会，并在物业管理区域内显著位置公示。此外，条例还重点规定了业主委托物业企业进行管理，以及业主自行管理等内容。这些制度将在党建引领的旗帜下，共同组成本市的物业管理新体系，为有效提升首都社会治理水平提供坚实的法制保障。
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