文／马立明 杨倩雯
城市更新是改善城市环境、提升居民生活质量、促进经济增长的重要途径，是现代城市发展的重要方向。老旧小区危旧楼房改造，是城市更新的重要内容。丰台区西罗园街道落实市委关于城市更新的一系列部署要求，在丰台区委区政府领导下，以《北京市城市更新条例》（简称《条例》）等为政策依据，选取存在重大安全隐患、非成套公有住房的马家堡68号院2号楼危房作为试点，采用“原拆原建”的方式成功进行改造，探索出了一条危旧楼房改建的“新模式”。
主要做法
“原拆原建”改造模式实施的关键在于居民的支持度。与拆迁安置补偿的改造模式不同，“原拆原建”需要居民自筹部分改造资金，且要参与改造设计方案、费用分摊方案和房屋分配方案的确定。如果居民在出资、改造方案等方面不能达成共识，哪怕只有一户居民不配合，就无法顺利推进，甚至导致整个改造项目无法实施。西罗园街道党工委坚持民意前置、科学谋划，抓住“基层党建”的牛鼻子，凝聚各部门资源优势，打好群众工作不可或缺的“组合拳”。
党建引领点燃“助推器”，建好群众工作“强地基”
强化党建引领，多措并举把准“民意导向”。西罗园街道党工委和社区党委通过党建协调会、居民意见征询会、居民代表座谈会、花椒树故事会等方式，搭建沟通平台。政府倾听群众心声，组织居民深度参与“原拆原建”具体实施方案的制定，从群众最迫切、最困扰、最难办的需求入手，解决居民不好解决、不能解决的难题，保证了居民对改造项目的满意度。
破除部门壁垒，联合解读政策拒绝“语焉不详”。改建过程中区房管局、城市更新集团、街道成立项目工作专班，和社区一起分层包户，逐户沟通，解读政策，征求意见。针对困难户，工作人员详细掌握每户居民具体家庭情况，利用晚上和周末多次入户，对改建政策反复讲解，针对性解决居民实际困难。工作专班通过“反复公开、多次解答、呼有所应”的方式，建立了良好的信用机制，实现三个百分之百：向居民意向征询达到100％；居民对设计方案同意率达到100％；改建协议签约率达到100％。
坚持以民为本，危楼改建与居民需求“同频共振”。项目工作专班有针对性地优化改建工作，努力把危楼“改”到居民心坎上，“变”进群众期待里，打造有温度的特色精品工程。设计环节多次向居民征求意见，增添厨卫面积；核算环节考虑节约成本与居民个性化需求，新房按照简装标准装修。各个环节为居民量身定制“需求清单”，精准施策、靶向改造。
拿好方案设计“指挥棒”，“挥”出改建工作“加速度”
在项目实施过程中，基于实际情况，项目工作专班把准关键点、打通堵点难点，有力推动改造项目顺利实施。
“指”出堵难点，“画”好方案蓝图。项目工作专班前往东城区龙潭街道、石景山区八宝山街道实地调研，了解实施过程中可能存在的堵点难点问题，同时针对马家堡路68号院2号楼实际情况，先后十余次开展沉浸式蹲点、跟踪性调查，做好改建方案的初步起草。善用政策，巧“绘”方案。2023年3月《条例》出台，明确为了保障居民基本生活、补齐城市短板，实施市政基础设施改造、危旧楼房成套化改造等方面增加的建筑规模可以由各区单独备案、全区统筹。项目工作专班以此为政策依据，从住户最关心、最难办的问题着手制定方案，聘请专业单位参与测量、设计、造价等前期工作，细致测算投资，多轮优化设计，利用每一寸可利用的空间，经多次协商，根据居民意见，确定改造方案。体恤民情，化解“难”点。因为改建工程场地狭小，地下管线情况复杂，工程造价和施工难度都很高。项目工作专班聘请专业单位，细致测算投资，努力压缩改建成本。对必须建设的主体结构和水暖电等设施设备，按照建筑规范进行建设；外墙窗户考虑现在主流商品房的配置，采用断桥铝窗户；室内装饰由精装调整为简装，满足居民将来个性化消费并防止拆改浪费问题，同时降低了造价。
“指”出关键点，“撑”起实践支柱。项目工作专班站在居民切身利益的角度解决资金问题，推动该改造项目顺利实施。“指”出专业问题。协调相关部门，顺利完成土地不动产登记，解决土地权属登记问题；协调规划相关部门组织专家论证，解决日照条件问题、人防问题等。“指”导资金问题。政府专项资金补助支持政策按照《关于老旧小区综合整治市区财政补助政策的函》执行，共出资1111.49万元；居民分摊改建项目的部分改造成本，共出资2419.51万元，占总投资55.18％，户均约23万元；因经济困难无力承担的，可继续承租改建后的房屋，承租房屋的建设费用除政府财政补助外由产权单位出资，产权单位自用房屋自行承担，共出资854.10万元。“指”好服务问题。城市更新集团出资扩建出地下一层，增加物业用房及商服，补齐社区短板；增设电梯，解决老年人“上下楼难”问题，让居民真正享受到生活便利。
搭好社区管理“全链条”，“扣”好新环节
“找”好物业服务链。项目工作专班高度重视建成后小区的物业管理规划，在方案中明确由丰台城市更新集团西罗园分中心承担前期马家堡路68号院2号楼物业服务责任，回迁入住前选聘前期物业管理人，签订前期物业服务合同，物业服务标准参照经济适用房物业服务标准。丰台城市更新集团西罗园分中心与选聘物业管理人在街道办事处、区政府的监督指导下共同确认管理区域，并对物业管理区域内的物业共有、共用部位和设施设备进行查验，确认现场查验结果，形成查验记录，签订物业承接查验协议，向业主公开查验结果。工作组为居民们慎重选好“服务者”，让物业驻“新房”，也住“心房”。
“扣”好共建共享链。此次改建突出“共建共享”的理念，组织群众全程参与改建工作，实现了政府与居民的良性互动，与政府一起建设家园的经历，让居民对商业服务更亲切、更认同，为完工后的物业服务、商业服务等打下良好基础，居民的主人翁意识也在这个过程中被激发，参与社区治理的意愿更加强烈。
“排”好房屋产权链。马家堡路68号院2号楼项目改建完成后实施主体申请国有建设土地使用权及房屋所有权首次登记，单套住房包括新增建设面积在内，房屋性质统一登记为“按照经济适用房产权管理”。项目工作专班按经济适用住房政策向北京市房改办申请批准，按政策和程序为每套住宅办理产权登记手续。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易；购买经济适用住房满5年，可进行转让，政府可优先回购。产权的明确把居民从“观众”变为“主人”，对社区的归属感、认同感显著提高，参与社区治理的内生动力进一步得到激发。
工作成效
马家堡路68号院2号楼危旧楼房改建工作是全市第一个依据《条例》和北京市《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》（京建发〔2020〕178号）推进的项目，它的成功推进为政策落地提供了现实样本。
此次改建将2号楼从原有的4层扩建为地上6层，限高17米，居室改为成套住宅，套内增加厨房和卫生间，自来水、电力、燃气、供暖、弱电等配套管线均敷设入户。增加电梯、无障碍通道等设施，适当增加室内使用面积，改善居民居住条件。同时，扩建出地下一层，配备物业办公室、配电室、弱电室、社区物业配套用房，适量增加商服，满足居民日常购物需求。
改建同步规划马家堡路68号院整体环境提升方案，统筹将68号院1号楼纳入老旧小区综合整治计划，着力提升小区整体居住品质。改建后小区引入物业规范管理，项目结合《北京市物业管理条例》的实施，引入规范化、市场化物业管理，业主按规定缴纳住宅专项维修资金和物业服务费，形成长效管理机制，保障改造成果。
经验启示
党建引领是“方向盘”。基层治理作为联系、服务群众的“最后一公里”，直接影响着群众的获得感、幸福感、安全感，是推动城市更新工作的重要一环，要想抓实抓好、抓出成效，必须牢牢抓住基层党建这个“牛鼻子”。在此次危旧楼房改建工作中，街道和社区党组织以“党建引领、居民自治、多元参与、共治共享”为治理理念，协调各方的作用、调动各方面资源力量，切实为群众解决急难愁盼问题，有力推动了改建工作的开展。发挥党建引领，就是要让居民意识到在改建中自己既是受益者，更是参与者，从而依靠群众并组织群众，用自己的力量去解决自己的问题。
居民主导是“发动机”。从项目改建意向征询到实施方案公示，各个阶段都有居民参与，充分体现了居民的主人翁地位，真正实现了与居民在城市更新中的双向沟通。“处处为群众着想，事事为群众讲解”的工作作风，使群众意识到在改建工作中自己既是受益者更是参与者，从而用自己的力量解决自己的问题，自行解决搬家及周转等问题，改建工作“低成本”“阻力小”。在未来30年的长周期内，很多城市居住区都将逐步面临改造的问题，而推动改造的核心内驱力不再是政府意志，而更多的来自原有居民对提升居住环境的自身需求，所以城市更新工作要坚持以人民为中心，让民心所向成为推动工作开展的内核驱动力。
法治保障是“压舱石”。北京市城市更新一直坚持着“减量发展”，不搞“大拆大建”，小规模、渐进式、可持续等特点，随着更新需求的逐步增加，“政府主导、财政兜底、全盘操办”的更新模式难以为继。马家堡路68号院2号楼危旧楼房改建项目的资金以“居民自筹为主、政府补贴为辅”，实现了“居民主导、政府搭台、企业唱戏、各方受益”的新模式，适配城市更新的发展新要求，形成了共建共治共享的新格局，是《条例》有效实践的鲜明实例。
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