北京市人民代表大会城市建设环境保护委员会关于《北京市物业管理条例(草案)》审议意见的报告

来源:北京市人大常委会门户网站 发布时间:2020-06-09 10:50:00
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——2019年11月25日在北京市第十五届人民代表大会常务委员会第十六次会议上

北京市人大城市建设环境保护委员会主任委员 郝志兰

主任、各位副主任、秘书长、各位委员:

  物业管理涉及广大人民群众切身利益,是社会普遍关注的热点难点问题,也是当前基层社会治理中矛盾比较突出和集中的领域之一,12345热线投诉量居高不下。从群众诉求、基层管理实践以及司法机关物业纠纷案件审理情况来看,我市物业管理中业主大会组建难、决策难,业委会运行、物业服务企业服务不规范,公共收益收支不透明,专项维修资金续筹难,物业服务费调价难,部分老旧小区缺乏有效管理,住宅小区管线权属边界不清等问题,仍较为突出。

  针对物业管理的突出问题,蔡奇书记七次作出重要批示,召开专题会议研究草案内容,提出要加强对物业管理立法研究,强调奔着问题立法,相关部门并联推进,使立法过程成为凝聚共识、攻坚克难、推动工作的过程。李伟主任高度重视,先后九次听取物业立法工作汇报,对立法思路和工作安排提出明确要求,亲自协调工作进程。市人大常委会及时启动法规起草工作,为提高工作效率,成立了由刘伟副主任、隋振江副市长担任组长的立法专班,从5月份开始,认真学习中央政策文件和市领导的批示精神要求,系统梳理本市物业管理存在的突出问题和基层实践探索的经验做法,深入研究国家和外省市物业管理方面的法律法规,反复听取不同类型小区的业主和物业公司、相关行政管理部门、街道乡镇、社区、行业专家等百余人次意见,在此基础上形成草案征求意见稿。10月22日,市司法局会同市住房城乡建设委向社会公开征求意见,在此期间,市人大常委会领导再次征求了人大代表和市民群众意见。11月20日,市委常委会会议听取了立法工作情况的汇报。

  11月12日,市人大城建环保委员会召开第八次会议,对《北京市物业管理条例(草案)》(以下简称《条例(草案)》)进行了审议,现将有关情况报告如下:

  一、对《条例(草案)》的总体评价

  城建环保委员会认为,《条例(草案)》坚持以问题为导向的立法思路,着眼解决我市物业管理面临的突出问题,充分提炼吸收基层创新、积极借鉴外省市经验做法,制度设计合理,特色较为鲜明,措施具体可行,针对性较强,总体比较成熟,具有以下几个方面特点:

  1.突出党建引领。此次物业管理立法以党建引领为主线,推动物业管理工作从行业管理向社会治理转变,纳入基层社会治理工作格局中统筹考虑,在《条例(草案)》中明确党对物业管理工作的全面领导,建立了党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建的工作格局,并对推动党组织覆盖和党员积极参选业委会委员、基层党组织对业委会委员人选把关等内容作出明确规定。

  2.突出管理全覆盖。《条例(草案)》按照分类差别化的原则,实现各种类型小区物业管理全覆盖。在组织形式全覆盖方面,针对业委会成立难的实际,建立了物业管理委员会制度,赋予其组织业主共同决定物业管理事项的职能,填补业委会缺失的空白,为业主自我管理提供了组织保障。在管理模式全覆盖方面,总结固化基层探索经验,明确规定经业主共同决定,业主既可以委托物业服务企业、专业单位等物业管理人进行管理,也可以由业主自行管理物业,为不同类型的小区选取适合自身特点的物业管理模式提供法规支持。

  3.突出管理重心下沉。根据物业监管职能逐渐下沉的要求,《条例(草案)》明确赋予街道乡镇统筹协调、监督管理辖区内物业管理活动的职责,具体负责组织协调成立业主大会和组建物业管理委员会等方面工作,指导监督物业管理各方依法行使权利履行义务。同时明确了居(村)民委员会对业主大会和业委会的日常工作进行具体指导的职责。

  4.突出利益协调。《条例(草案)》在规范业委会和物业服务企业的运作、保障业主权益的同时,明确提出全社会应当共同遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则,建立健全物业服务付费和调价机制,保障物业服务企业作为市场主体的权益,实现各方利益的平衡和协调。

  二、需要进一步补充完善的重点问题

  根据各方面反馈的意见,我们认为有以下几个方面内容需要进一步在《条例(草案)》中予以完善和明确,请常委会在审议时予以重点关注。 

  1.强化党建引领。考虑到业委会主任作为业主自我管理的“领头雁”,直接关系着社区居民治理水平,有必要选优配强,可以总结吸收基层“交叉任职”的实践探索,增加推动符合条件的社区党组织成员或者居民委员会成员中的党员通过法定程序兼任业委会主任的规定。同时,为了进一步推进共建共治共享,强化多方参与,建议增加社区党组织动员业主和其他物业使用人积极参与社区治理的规定。

  2.明确管理职责。调研中基层对《条例(草案)》中物业属地化管理的思路高度认可,同时提出物业管理具有较强专业性,基层缺乏相关专业力量和管理经验,目前《条例(草案)》对市、区房屋行政主管部门的职责表述不够具体,对区房屋行政主管部门和街道乡镇的职能划分表述不够清晰。因此,建议进一步合理配置职权,明确表述市、区、街道乡镇三级的相关职责。

  3.加强监督管理。在物业资质准入手段取消后,对物业管理人亟需加强事中事后监管,加快形成以信用监管为核心的物业管理市场监管体制。建议进一步发挥立法的推动和保障作用,建立物业服务履约考评机制,由街道乡镇通过业主评价、管理评价、专业评价等方式对属地项目的物业服务企业履约情况进行考评,对考评不达标的提出整改意见。同时,建议加强信用监管,明确规定市房屋行政主管部门应当建立物业服务企业信用系统,根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况实施分类监管,建立相应的激励和惩戒制度,为业主选聘物业服务企业提供参考。

  4.完善公开方式。信息公开是强化监督、保障业主知情权、增强业主与物业管理人互信的重要措施。目前《条例(草案)》已经对物业管理的各个主体、各个环节需要公开的事项作出了明确细致的规定。建议进一步明确公开方式,规定应当在物业管理区域内的显著位置设置公示栏,明示需要公示的事项和公示时间安排,并保持公示栏整洁。同时也要提高信息获取的便利性和可及性,增加通过移动通信等电子信息方式告知全体业主的规定。

  5.强化物业服务费交纳约束措施。征求意见过程中有关方面提出,实践中欠缴物业服务费的情况比较普遍、突出,严重影响物业管理的良性发展,而解决纠纷的诉讼途径周期长、成本高。我们认为,物业服务具有一定的公共性,个体物业服务费的交纳与整个物业管理区域、全体业主的共同利益息息相关,有必要进一步研究建立依法合理、便捷高效的物业服务费交纳约束措施。

  此外,物业管理程序精细化要求高,为使法规能落地、可实施,建议相关部门提前做好条例配套文件的研究制定,及时出台物业服务费适时调整、物业服务企业信用信息管理和履约考评等配套文件及相关标准和示范文本。同时要做好组织动员,如借鉴上海政府购买服务以弥补基层专业知识和人员力量不足的经验,积极调动行业协会、专业人员、志愿者等各方面力量,共同参与小区物业管理,实现共建共治共享。

  以上意见,供常委会组成人员在审议时参考。

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